Земельный участок с садовым домом

Необходимые предварительные замечания:

• Вы должны иметь на руках правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть:

• Свидетельство о праве собственности на землю образца 1992 года (чёрно-белое, с планом на третьей странице), далее - Свидетельство старого образца.
  Обратите особое внимание на наличие в тексте Свидетельства фразы: "...предоставленных в собственность...". Любая иная формулировка означает невозможность совершения Вами сделки с данным участком без предварительной его приватизации, но сделку с садовым домом Вы можете совершить и в случае неприватизированного участка;
• Свидетельство на право собственности на землю образца 1993 года (розовое, с трёхцветным флажком на первой странице, с планом-вкладышем);
• Постановление главы местной администрации о предоставлении участка в собственность (точнее его заверенная копия, так как оригиналы хранятся в администрации) в совокупности с кадастровым планом земельного участка, утверждённым земельным комитетом ;
• Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым Вы (или Ваш наследодатель) стали собственником участка;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда.

Возможно, что у Вас уже есть правоустанавливающий документ и на садовый дом. Это может быть:

• Справка правления садоводческого товарищества (смотрите этап №1 порядка оформления);
• Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым Вы (или Ваш наследодатель) стали собственником садового дома;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда.

Договор, свидетельство о праве на наследство или решение суда могут быть правоустанавливающими документами одновременно и на участок, и на дом.

Эти перечни не являются исчерпывающими. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.

Обратите внимание также на то, что право собственности на участок и на дом должно быть надлежащим образом зарегистрировано.

Если же Вы имеете правоустанавливающий документ, право собственности по которому не зарегистрировано, то Вам необходимо будет осуществить такую регистрацию в регистрационной палате (смотрите этап №4 порядка оформления).

Вниманию оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется! Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке своё право на земельный участок или садовый дом, то вероятнее всего без судебного процесса не обойтись. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, и от текущей трактовки законодательства органами регистрации.
Впрочем, в отношении садового дома есть особенность. Если умерший наследодатель, не зарегистрировавший своё право на садовый дом (для наших садоводств - это типичнейшая ситуация!), возводил его сам, а не приобретал по договору, то шансов на внесудебный порядок наследования значительно больше. Это связано со статьями 263, 266 и 269 Гражданского кодекса РФ: собственник (пользователь) земельного участка приобретает право собственности на строения, возводимые им для себя с соблюдением установленных правил.
Кроме того, для домов, построенных до 01 января 1995 года, применим пункт 2 статьи 13 действовавшего ранее Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", согласно которому за членами садово-огороднических товариществ были признаны права собственности на принадлежащие им садовые дома.

• Членская книжка садоводства не является правоустанавливающим документом и не требуется ни на одном из этапов оформления.
  
  
• Правила в отношении садовых домов, содержащиеся на этой странице, относятся и к недостроенным садовым домам.

  Однако, если на участке имеются только надворные постройки (времянка, хозблок, баня, туалет, забор, колодец, сарай и т.п.), т.е. ни одно из строений не определено техниками БТИ как "садовый дом" или "недостроенный садовый дом", то в таком случае все действия в регистрационной палате (этап №4) проводятся только в отношении земельного участка. Право собственности на надворные постройки без основного строения регистрации в регистрационной палатой не подлежит. В остальном порядок оформления совпадает с общим случаем, изложенным на этой странице.
  
  

• В соответствии со статьёй 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" статус садового дома в садоводческом товариществе может быть изменён на жилой, если этот дом отвечает требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям. Эта процедура чем-то похожа на схему ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию. При этом одновременно происходит изменение целевого назначения участка с "для ведения садоводства" на "для индивидуального жилищного строительства". Таким образом, в этом случае последующее оформление сделки или наследства производится в отношении земельного участка и жилого дома по правилам, изложенным здесь.
  
  Следует отметить, что хотя данная норма и действует с начала 1993 года, широкого распространения она не получила ввиду, вероятно, неинформированности собственников садовых домов о своих правах. А малочисленность претендентов приводит, в свою очередь, к непроработанности самого порядка изменения статуса дома. Но настойчивые добиваются!
  
  
• Большинство собираемых для сделки справок и документов имеет ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки. Исключения из этого правила оговорены специально.
  Однако для оформления наследства сроки действия справок значения не имеют, даже если они на них обозначены! Это связано с тем, что информация, содержащаяся в этих справках, даётся на день смерти наследодателя и соответственно уже не изменится.

Перейдём теперь непосредственно к порядку оформления:

1. Получите в правлении Вашего садоводческого товарищества справку, если оформляете сделку или наследство. Данная справка должна выдаваться бесплатно (естественно, если у Вас нет долгов по членским взносам).
   
   Если у Вас уже есть правоустанавливающий документ на садовый дом, то данная справка понадобится только в кадастровой палате (этап №2) и налоговой инспекции (этап №5). Если же правоустанавливающего документа на дом нет, то именно справка правления станет таковым после выполнения нижеследующих этапов.
   
   Примечание. Справку рекомендуется получать в двух подлинных экземплярах, так как это увеличивает свободу выбора последовательности прохождения некоторых этапов оформления. При соблюдении последовательности, изложенной ниже, достаточно одного подлинного экземпляра.
   
   
2. Закажите и получите в назначенный день в Земельном комитете кадастровый план земельного участка с присвоенным ему кадастровым номером. В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ФЗ "О государственном земельном кадастре" кадастровый план (выписка из государственного земельного кадастра) выдаётся правообладателю, наследнику либо их доверенным лицам бесплатно. Однако за само копирование сведений ГЗК плата исходя из сложившихся затрат может взиматься. План изготавливается минимум в двух подлинных экземплярах.
   
   Примечание. Если планируется совершение сделки в нотариальной форме, то для подачи заявления в кадастровую палату необходимо межевание (геодезическая съёмка) участка, что влечёт за собой расходы на оплату услуг землеустроителей в размере от 4000 рублей и увеличивает срок оформления на один-два месяца. Из-за постоянно меняющихся требований к работам по землеустройству геодезическая съёмка может стать необходимой даже в отношении участков, межевание которых ранее уже проводилось.
   
   Параллельно данному этапу можно проводить этап №3.
   
   
3. Закажите в БТИ справку об инвентаризационной стоимости строений, расположенных на участке).

Стоимость работ по изготовлению справки БТИ заранее назвать не представляется возможным, так как это зависит от сроков исполнения; от удалённости Вашего садового дома (если выезд техниками осуществляется на их машине); от степени сложности планировки дома; от времени, необходимого техникам БТИ на его осмотр; от сезонности и благоприятствовании погодных условий при осмотре. Тем не менее некоторые ценовые ориентиры указать можно.

Существенно снижается стоимость в случае, если инвентаризация Вашего дома проводилась ранее, а перепланировок, возведения новых построек или сноса старых не было, то есть нет необходимости вносить изменения в инвентаризационное дело.

Вместе со справкой Ф-11 Вы получите из БТИ извлечение из технического паспорта на строения для регистрационной палаты (если он просрочен, то есть прошло 6 месяцев, выдается новый или справки об отсутствии изменений плюс прежний), а также Вам вернут поставленные на учёт справку правления садоводческого товарищества или иной правоустанавливающий документ, если ранее такой учёт в БТИ не производился.

4. В Представительстве МО регистрационной палаты г.Серпухова Вам необходимо:
   
   
   • зарегистрировать право собственности на Ваш земельный участок в случае, если ранее такая регистрация Вашего права не проводилась :

срок исполнения	стоимость
30 дней 7 дней	200 руб 300 руб

• зарегистрировать право собственности на Ваш садовый дом в случае, если ранее такая регистрация Вашего права не проводилась , по расценкам, приведённым в таблице этого этапа.

Кроме того, если земельный участок и (или) садовый дом получены Вами по сделке, которая сама требует регистрации как сделка (это договор дарения, договор ренты) и таковой регистрации в соответствующем органе не было, то плата увеличивается на указанную в таблице сумму для совершения ещё одного регистрационного действия.

Напомним, что регистрация права за умершими не проводится, поэтому при оформлении наследства эти действия по регистрации не совершаются.

• заказать и получить в отношении каждого объекта (участка и дома) выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
  
  Если права на Ваш объект не были зарегистрированы в палате (и это не произойдёт к моменту выдачи выписки), то Вам будет выдано сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей о регистрации прав на данный объект. По степени необходимости для оформления такое сообщение приравнено нотариусами к выписке из ЕГРП.
  
  Срок исполнения не более 5 рабочих дней (фактически - неделя), но при необходимости может быть совмещён со сроком регистрации. .
  
  В случае, если регистрация права была проведена ранее, выписки (сообщения об отказе) можно заказывать параллельно любому этапу. Но, при этом необходимо учитывать, что выписки (сообщения) из палаты содержат сведения, действительные на момент выдачи, и каждый нотариус сам по-своему будет решать не слишком ли стары представленные Вами выписки (сообщения). Для большинства нотариусов приемлемым оказывается 10-дневный срок с момента выдачи. В случае же просрочки придётся заказывать и оплачивать новые выписки (сообщения). Поэтому рекомендуется их заказывать с расчётом получить к запланированному дню сделки. К оформлению наследства это предостережение не относится.
  
  Примечание. Уточняйте у выбранного Вами нотариуса перечень необходимых документов!
  
  

---

Для оформления сделки в простой письменной форме выписки из ЕГРП (сообщения об отказе) не требуются.
Для оформления сделки в нотариальной форме и для оформления наследства выполните ещё этап №5.

5. Получите в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по уплате налогов. Сама справка бесплатна, но необходимо будет погасить имеющиеся долги по уплате налога на Ваш земельный участок, если Ваше садоводство централизованно не оплатило земельный налог, и по уплате налога на строения.

Итак, теперь у Вас есть все необходимые документы. Перечислим их ещё раз.

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок и садовый дом, а также Свидетельство (-а) о государственной регистрации права, если таковая регистрация проводилась регистрационной палатой;
2. Кадастровый план участка в двух (минимум) экземплярах;
3. Справка ф-11 БТИ;
4. Выписки из ЕГРП (сообщения об отказе), выданные регистрационной палатой по участку и дому;
5. Справка из налоговой инспекции.

Технический паспорт на строения, полученный Вами в БТИ (этап №3), требуется только в Представительстве МО регистрационной палате (этап №4) и после сделки передаётся Вами новому собственнику (или остаётся у Вас, если Вы оформляете наследство).

Для нотариального удостоверения сделки переходите сюда, а для оформления наследства сюда.

btiserp@mail.ru