Земельный участок с жилым домом

Необходимые предварительные замечания:

• Термин "жилой" означает юридический статус Вашего дома, закреплённый правоустанавливающими документами, а не субъективные представления о пригодности дома для проживания.

• Вы должны иметь на руках правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть:

• Постановление главы местной администрации о предоставлении участка в собственность (точнее его заверенная копия, так как оригиналы хранятся в администрации) в совокупности с одним из следующих документов:
  • Свидетельством о праве собственности на землю образца 1992 года (чёрно-белое, с планом на третьей странице);
  • Свидетельством на право собственности на землю образца 1993 года (розовое, с трёхцветным флажком на первой странице, с планом-вкладышем);
  • кадастровым планом земельного участка, утверждённым земельным ;
• Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым Вы (или Ваш наследодатель) стали собственником участка;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда.

Вы должны также иметь на руках правоустанавливающий документ на жилой дом. Это может быть:

• Акт приёмки дома в эксплуатацию, утверждённый постановлением главы города, в совокупности с договором о возведении индивидульного жилого дома (договором застройки);
• Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым Вы (или Ваш наследодатель) стали собственником жилого дома;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда.

Договор, свидетельство о праве на наследство или решение суда могут быть правоустанавливающими документами одновременно и на участок, и на дом.

Эти перечни не являются исчерпывающими. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.

Обратите внимание также на то, что право собственности на участок и на дом должно быть надлежащим образом зарегистрировано.
Результатом этой регистрации являлись Свидетельства на право собственности на землю (как старого, так и нового образца), выдающаяся Представительством МО регистрационной палаты .

Если же Вы имеете правоустанавливающий документ, право собственности по которому не зарегистрировано, то Вам необходимо будет осуществить такую регистрацию в регистрационной палате (смотрите этап №3 порядка оформления).

Вниманию оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется! Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке своё право на земельный участок и (или) жилой дом, то вероятнее всего без судебного процесса не обойтись. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, и от текущей трактовки законодательства органами регистрации.
Впрочем, в отношении жилого дома есть особенность. Если умерший наследодатель, не зарегистрировавший своё право на дом, возводил его сам, а не приобретал по договору, то шансов на внесудебный порядок наследования значительно больше. Это связано со статьями 263, 266 и 269 Гражданского кодекса РФ: собственник (пользователь) земельного участка приобретает право собственности на строения, возводимые им для себя с соблюдением установленных правил.

• Правила в отношении жилых домов, содержащиеся на этой странице, относятся и к недостроенным жилым домам.
  В случае, если Ваш дом не завершён строительством, у Вас должен быть договор о возведении индивидульного жилого дома (договор застройки). Этот договор является правоустанавливающим документом в отношении возводимого дома.

  Однако, если на участке имеются (например, после сноса старого дома) только надворные постройки (хозблок, баня, туалет, забор, колодец, сарай и т.п.), т.е. ни одно из строений не определено техниками БТИ как "жилой дом" или "недостроенный жилой дом", то в таком случае все действия в регистрационной палате (этап №3) проводятся только в отношении земельного участка. Право собственности на надворные постройки без основного строения регистрации в регистрационной палате не подлежит. В остальном порядок оформления совпадает с общим случаем, изложенным на этой странице.
  
  

• На основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ строения, возведённые без получения необходимых для этого разрешений, признаются самовольными. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Поэтому сделки с такими строениями не могут быть осуществлены без предварительной легализации этих строений. В случае невозможности такой легализации они подлежат сносу.
  В этом, кстати, принципиальное отличие ведения строительства в населённых пунктах от возведения садовых домов в садоводческих товариществах, где на данный момент нет столь строгой регламентации процедуры застройки.
  
  
• В соответствии со статьёй 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" статус садового дома в садоводческом товариществе может быть изменён на жилой, если этот дом отвечает требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям. Эта процедура чем-то похожа на схему ввода дома в эксплуатацию. Её результатом является постановление о признании дома жилым, которое становится правоустанавливающим документом. При этом одновременно происходит изменение целевого назначения участка с "для ведения садоводства" на "для индивидуального жилищного строительства".
  
  Следует отметить, что хотя данная норма и действует с начала 1993 года, широкого распространения она не получила ввиду, вероятно, неинформированности собственников садовых домов о своих правах. А малочисленность претендентов приводит, в свою очередь, к непроработанности самого порядка изменения статуса дома. Но настойчивые добиваются!
  
  
• Большинство собираемых для сделки справок и документов имеет ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки. Исключения из этого правила оговорены специально.
  Однако для оформления наследства сроки действия справок значения не имеют, даже если они на них обозначены! Это связано с тем, что информация, содержащаяся в этих справках, даётся на день смерти наследодателя и соответственно уже не изменится.

Перейдём теперь непосредственно к порядку оформления:

1. Закажите и получите в назначенный день в земельном комитете кадастровый план земельного участка с присвоенным ему кадастровым номером. Срок исполнения - от одного до двух месяцев в зависимости от загруженности палаты. В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ФЗ "О государственном земельном кадастре" кадастровый план (выписка из государственного земельного кадастра) выдаётся правообладателю, наследнику либо их доверенным лицам бесплатно. Однако за само копирование сведений ГЗК плата исходя из сложившихся затрат может взиматься . План изготавливается минимум в двух подлинных экземплярах.
   
   Примечание. Если планируется совершение сделки в нотариальной форме, то для подачи заявления в кадастровую палату необходимо межевание (геодезическая съёмка) участка, что влечёт за собой расходы на оплату услуг землеустроителей и увеличивает срок оформления на один-два месяца. Из-за постоянно меняющихся требований к работам по землеустройству геодезическая съёмка может стать необходимой даже в отношении участков, межевание которых ранее уже проводилось.
   
   
   
2. Закажите в БТИ справку об инвентаризационной стоимости строений, расположенных на участке (форма 11). Получите эту справку в назначенный день.

Внимание! Стоимость работ по изготовлению справки БТИ заранее назвать не представляется возможным, так как это зависит от сроков исполнения; от удалённости Вашего жилого дома (если выезд техниками осуществляется на их машине); от степени сложности планировки дома; от времени, необходимого техникам БТИ на его осмотр; от сезонности и благоприятствовании погодных условий при осмотре. Тем не менее некоторые ценовые ориентиры указать можно.

Существенно снижается стоимость в случае, если инвентаризация Вашего дома проводилась ранее, а перепланировок, возведения новых построек или сноса старых не было, то есть нет необходимости вносить изменения в инвентаризационное дело.

Вместе со справкой Ф-11 Вы получите из БТИ извлечение из технического паспорта, если он просрочен, то есть прошло 6 месяцев, то выдается новый или справки об отсутствии изменений плюс прежний паспорт. А также Вам вернут поставленный на учёт правоустанавливающий документ, если ранее такой учёт в БТИ не производился.

3. В Представительсте МО регистрационной палате Вам необходимо:

• зарегистрировать право собственности на Ваш земельный участок в случае, если ранее такая регистрация Вашего права не проводилась :

срок исполнения	стоимость
30 дней 7 дней	200 руб 300 руб

• зарегистрировать право собственности на Ваш жилой дом в случае, если ранее такая регистрация Вашего права не проводилась

Кроме того, если земельный участок и (или) жилой дом получены Вами по сделке, которая сама требует регистрации как сделка (это договор дарения, договор ренты - для земельного участка, если он приобретался пустой или с недостроенным домом; это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты - в остальных случаях) и таковой регистрации в соответствующем органе не было, то плата увеличивается на указанную в таблице сумму для совершения ещё одного регистрационного действия.

Напомним, что регистрация права за умершими не проводится, поэтому при оформлении наследства эти действия по регистрации не совершаются.

• заказать и получить в отношении каждого объекта (участка и дома) выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
  
  Если права на Ваш объект не были зарегистрированы в палате (и это не произойдёт к моменту выдачи выписки), то Вам будет выдано сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей о регистрации прав на данный объект. По степени необходимости для оформления такое сообщение приравнено нотариусами к выписке из ЕГРП.
  
  Срок исполнения не более 5 рабочих дней (фактически - неделя), но при необходимости может быть совмещён со сроком регистрации. Стоимость выписок (сообщений об отказе) составляет по 20 рублей.
  
  В случае, если регистрация права была проведена ранее, выписки (сообщения об отказе) можно заказывать параллельно любому этапу. Но, при этом необходимо учитывать, что выписки (сообщения) из палаты содержат сведения, действительные на момент выдачи, и каждый нотариус сам по-своему будет решать не слишком ли стары представленные Вами выписки (сообщения). Для большинства нотариусов приемлемым оказывается 10-дневный срок с момента выдачи. В случае же просрочки придётся заказывать и оплачивать новые выписки (сообщения). Поэтому рекомендуется их заказывать с расчётом получить к запланированному дню сделки. К оформлению наследства это предостережение не относится.
  
  

Для оформления сделки в простой письменной форме выписки из ЕГРП (сообщения об отказе) не требуются.

Уточняйте у выбранного Вами нотариуса перечень необходимых документов!

4. Получите в РКЦ , на территории которого находится Ваш завершённый строительством жилой дом, справку Ф-9 о зарегистрированных (прописанных) лицах в жилом доме либо об их отсутствии. Эта справка указание на срок действия не имеет, поэтому рекомендуется (в интересах другой стороны сделки) получать её ближе ко дню подписания договора. По недостроям такая справка не выдаётся.
   
   При оформлении наследства эта справка не требуется.

Для оформления сделки в простой письменной форме собранных документов достаточно.
Для оформления сделки в нотариальной форме и для оформления наследства выполните ещё этап №5.

5. Получите в Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам справку об отсутствии задолженности по уплате налогов. Сама справка бесплатна, но необходимо будет погасить имеющиеся долги по уплате налога на строения и землю. Более подробно о режиме работы инспекции МНС смотрите ниже

Режим работы налоговой инспекции по г.Серпухову:

Итак, теперь у Вас есть все необходимые документы. Перечислим их ещё раз.

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом, а также Свидетельство (-а) о государственной регистрации права, если таковая регистрация проводилась ;
2. Кадастровый план участка в двух (минимум) экземплярах;
3. Справка Ф-11 БТИ;
4. Выписки из ЕГРП (сообщения об отказе), выданные регистрационной палатой по участку и дому;
5. Справка Ф-9 (при оформлении сделок с завершёнными строительством жилыми домами);
6. Справка из налоговой инспекции.

Извлечение из технического паспорта на строения, полученный Вами в БТИ (этап №2), требуется только в регистрационной палате (этап №3) и после сделки передаётся Вами новому собственнику (или остаётся у Вас, если Вы оформляете наследство).

Для нотариального удостоверения сделки переходите сюда, а для оформления наследства сюда.

btiserp@mail.ru