Нотариальное удостоверение сделки

Итак, Вы собрали все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся нотариусу для удостоверения сделки. К какому нотариусу обращаться?

Договор об отчуждении недвижимого имущества удостоверяется нотариусом по месту нахождения этого имущества (статья 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Нотариусы города Серпухова:

Согласовав с другой стороной место и время подписания договора, не забудьте, что в отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:

• Письменное согласие на сделку органа опёки и попечительства необходимо:
  
  
  • при отчуждении имущества, собственником которого является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин (статья 37 ГК РФ).
    
    Примечание.
    Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) - статьи 28 и 29 ГК РФ.
    Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, признанные судом ограниченно дееспособными, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) - статьи 26 и 30 ГК РФ.
    
    
  • при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (статья 292 ГК РФ в редакции Федерального закона № 54-ФЗ от 15 мая 2001 года).
    
    

  Согласие выдаётся органом опёки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам.

• Если совершается возмездная сделка (продажа или мена) с долей в праве (а не целым объектом), то требуется представить нотариально удостоверенный отказ других сособственников от преимущественного права покупки либо доказательства того, что прошло более месяца со дня их письменного уведомления о предполагаемой сделке, либо обеспечить их присутствие на сделке, чтобы они оформили свой отказ от преимущественного права. При этом, если Ваши отношения с сособственниками не позволяют рассчитывать на их присутствие при сделке или на заблаговременное оформление отказа от преимущественного права, то следует заранее (не менее чем за месяц до планируемой сделки) через любого нотариуса направить всем сособственникам извещение о своём намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых Вы её продаёте. Через месяц после этого Вам следует получить у этого нотариуса Свидетельство о передаче извещения адресатам с указанием на содержание ответов, на него полученных, либо с информацией, что ответов к назначенному сроку не последовало.
  
  
• Если сторона-отчуждатель отчуждаемый объект создала или приобрела по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) стороны-отчуждателя либо обеспечить его (её) присутствие при подписании договора для дачи согласия на совершение сделки.
  Если сторона-приобретатель приобретает объект по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) стороны-приобретателя либо обеспечить его (её) присутствие при подписании договора для дачи согласия на совершение сделки.
  
  Такое согласие супруга (-и) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ и может оформляться любым из двух способов, имеющих для регистрационной палаты одинаковое юридическое значение в виде согласия, удостоверенного нотариусом как односторонняя сделка (при этом брачные отношения проверяются нотариусом по свидетельству о браке).

  Наличие (отсутствие) супружеских отношений проверяется также по штампу в паспорте, по свидетельству о смерти супруга (-и). Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается дополнительно подаваемым нотариусу соответствующим письменным заявлением.

Уточнять перечень документов рекомендуется в беседе непосредственно с нотариусом, а не с его помощниками и секретарями.

 

Оплата услуг нотариуса.

Прежде всего необходимо заметить, что в соответствии со статьёй 22 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, взимает плату по тарифам, равным госпошлине, за действия, для которых законами предусмотрена обязательная нотариальная форма. В отдельных случаях тариф определяется соглашением нотариуса и обратившегося лица.
С 31 января 1998 года нотариальное удостоверение сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости необязательно. Таким образом, по существу, в этих ситуациях с частными нотариусами можно торговаться.
Однако, складывающаяся практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев тариф за удостоверение договора равен госпошлине, и единственное, на что удаётся сторговаться, так это на бесплатное составление проекта договора. В любом случае рекомендуется заранее, до начала подготовки договора к подписанию согласовать с нотариусом общую стоимость его услуг. Какая из сторон (и в какой пропорции) берёт на себя расходы по оплате услуг нотариуса, решается по соглашению между сторонами.

Примечание. Договор ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (статья 584 ГК РФ). Поэтому его удостоверение однозначно оплачивается по тарифам, равным госпошлине.

Приведём здесь тем не менее положения Закона РФ "О государственной пошлине", касающиеся нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Нотариусами взимается:

• за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества
  • детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам - 0,5 % от суммы договора, но не менее 50 % МРОТа;
  • другим лицам - 1,5 % от суммы договора, но не менее 1 МРОТа;
    
    
• за составление проектов таких договоров - 1 % от суммы договора, но не менее 50 % МРОТа;
  
  
• за выполнение технической работы по изготовлению документов - по 2 % МРОТа за страницу.

Сумма договора определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже оценочной стоимости недвижимости, указанной в документах органов учёта: справке Ф-11 БТИ и кадастровом плане (выписке из государственного земельного кадастра). Если стороны устанавливают сумму договора ниже оценочной стоимости, то для исчисления госпошлины (соответственно, в большинстве случаев, и для оплаты услуг частного нотариуса) используется оценочная стоимость.

Кроме того нотариусом в соответствующих случаях может взиматься:

• за удостоверение согласия супруга (-и), совершённого как односторонняя сделка, - 50 % МРОТа;
• за составление проектов этих заявлений и согласия - по 20 % МРОТа.

---

О льготах. Именно в связи с договорным характером тарифа на услуги частного нотариуса по удостоверению сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости говорить о применении льгот, предусмотренных статьёй 5 Закона РФ "О государственной пошлине", проблематично.
Однако, попытаться всегда можно. Рекомендуется заявить о имеющихся у Вас льготах особенно в тех случаях, когда в офисе нотариуса (на двери или на стене комнаты ожидания) Вы увидите перечень тарифов за совершаемые нотариальные действия со ссылкой на Закон РФ "О государственной пошлине". Раз уж сам частнопрактикующий нотариус применяет этот закон тогда, когда мог бы его и не применять, то значит и льготы должны быть им предоставлены.

Приведём здесь выдержки из статьи 5 Закона РФ "О государственной пошлине", касающиеся сделок с недвижимостью.
От уплаты госпошлины освобождаются:

• Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, а также лица, имеющие право на эту льготу в соответствии с Законами Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча", Федеральным законом "О социальной защите граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" и Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 2123-1 "О распространении действия Закона РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" на граждан из подразделений особого риска" - полностью по всем видам нотариальных действий;
• граждане - за удостоверение договоров дарения имущества в пользу государства;
• граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, - за удостоверение сделок по приобретению жилья полностью или частично за счет средств субсидий на строительство или приобретение жилья.

Для двух- и многосторонних договоров (в том числе с множественностью лиц на какой-либо из сторон) это означает, что участники сделки, не имеющие льгот, оплачивают размер госпошлины, уменьшенный пропорционально числу лиц, льготы имеющих.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 5 Закона РФ "О государственной пошлине" инвалиды I и II групп освобождены от уплаты госпошлины на 50 процентов по всем видам нотариальных действий, за исключением удостоверения сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (и автомототранспортных средств). То есть 50-процентная льгота предоставляется инвалидам I и II групп по всем сопутствующим сделке с недвижимостью услугам нотариуса (свидетельствование верности копий и подлинности подписи, удостоверение согласия, составление проектов документов, выполнение технической работы).

Лицам, имеющим перечисленные льготы, необходимо будет представить документы, подтверждающие их права на эти льготы.

---

 

Подписание договора.

Количество подлинных экземпляров договора не может превышать число сторон плюс один экземпляр для хранения в делах нотариуса (статья 60 Основ законодательства РФ о нотариате).

Примечание. Вообще говоря, за любую из сторон сделки может выступать несколько лиц (например, в случае общей долевой собственности). Поэтому данная норма на практике применяется к числу лиц (а не сторон), участвующих в сделке.

Перед подписанием договора рекомендуется проверить содержащиеся в нём данные сторон, адрес объекта недвижимости, его характеристики, правильность ссылок на другие документы. А после подписания - проверить наличие на выданных экземплярах круглой печати и подписи нотариуса в конце текста договора, а также на опечатывающем скрепляющую нить месте, если договор на нескольких листах.

Внимание! Если договором купли-продажи или мены с доплатой предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то это право будет зарегистрировано с обременением. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. Для снятия этого обременения обеим сторонам после полного расчёта необходимо будет обратиться в регистрационную палату с совместным заявлением о прекращении залога.
Однако, норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает.

 

После подписания договора в делах нотариуса остаются:

• один подлинный экземпляр подписанного сторонами договора;
• оригинал правоустанавливающего документа на объект недвижимости отчуждателя, за исключением Свидетельства на право собственности на землю (старого или нового образца), которое нотариус обязательно должен отдать приобретателю, и договора застройки (если сделка с недостроенным жилым домом);
• оригинал Свидетельства о государственной регистрации права отчуждателя - при наличии;
• оригинал справки БТИ Ф-11;
• оригинал справки Земельного комитета о том, что приватизация земельного участка не проводилась, если совершается сделка в отношении жилого или садового дома, расположенного на неприватизированном участке, право пользования которым не подтверждено другими документами;
• оригиналы выписок из ЕГРП (сообщений об отказе);
• оригинал справки из налоговой инспекции;
• оригинал справки Ф-9, если совершается сделка с недвижимостью жилого назначения;
• оригинал согласия органа опёки и попечительства, если сделкой затрагиваются интересы несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина;
• оригиналы заявлений сособственников об отказе от преимущественного права либо Свидетельства об их извещении, если совершается возмездная сделка с долей в праве;
• оригиналы согласий на сделку (заявлений о согласии) супругов сторон либо заявлений сторон об отсутствии у них супругов - в надлежащих случаях.

 

Нотариус должен выдать стороне-приобретателю:

• один подлинный экземпляр подписанного сторонами договора и две (минимум) нотариально заверенные копии;
• копию правоустанавливающего документа отчуждателя с отметкой нотариуса "копия верна", если право по этому документу не было зарегистрировано в регистрационной палате, а его оригинал остаётся в делах нотариуса. Обратите на это особое внимание!;
• оригинал Свидетельства на право собственности на землю (старого или нового образца) отчуждателя, если оно было правоустанавливающим документом на отчуждаемый земельный участок;
• копию справки БТИ Ф-11 с отметкой нотариуса "копия верна", если предметом сделки является строение или квартира;
• копию справки земельного комитета о том, что приватизация земельного участка не проводилась, с отметкой нотариуса "копия верна", если совершается сделка в отношении жилого или садового дома, расположенного на неприватизированном участке, право пользования которым не подтверждено другими документами;
• копию справки Ф-9 с отметкой нотариуса "копия верна", если совершается сделка с недвижимостью жилого назначения;
• копию согласия органа опёки и попечительства с отметкой нотариуса "копия верна", если сделкой затрагиваются интересы несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина;
• копии заявлений сособственников об отказе от преимущественного права либо копию Свидетельства об их извещении с отметкой нотариуса "копия верна", если совершается возмездная сделка с долей в праве;
• копию справки из налоговой инспекции с отметкой нотариуса "копия верна", если отчуждаемое имущество было получено стороной-отчуждателем в порядке наследования или дарения;
• вторые оригиналы или копии с отметкой нотариуса "копия верна" согласий на сделку (заявлений о согласии) супругов сторон либо заявлений сторон об отсутствии у них супругов - в надлежащих случаях.
  
  Примечание. Некоторые нотариусы все необходимые для регистрации права копии сшивают друг с другом в единый пакет, выдаваемый стороне-приобретателю. Обычно верность таких копий не свидетельствуется по правилам совершения нотариальных действий, а подтверждается лишь штампом (но не круглой печатью) нотариуса. Регистрационная палата считает это достаточным.

Кроме того, сторона-приобретатель должна получить от стороны-отчуждателя технический паспорт на строение (квартиру) - при наличии, а также всю другую техническую документацию, связанную со строительством и (или) эксплуатацией объекта - предмета сделки.

Стороне-отчуждателю, как уже отмечалось выше, нотариус выдаёт либо третий экземпляр договора, либо его нотариально заверенную копию.

---

 

Теперь стороне-приобретателю необходимо отправиться в Регистрационную палату, чтобы зарегистрировать своё право собственности на приобретаемое недвижимое имущество.

Кроме того, в случае подписания договора

• купли-продажи или мены недвижимости жилого назначения (жилые дома, квартиры);
• дарения недвижимости любого назначения;
• ренты в отношении недвижимости любого назначения

регистрации подлежит и сам договор (статьи 558, 574 и 584 ГК РФ). При этом именно с момента государственной регистрации он считается заключённым и вступившим в силу (статьи 425 и 433 ГК РФ).

В случае сделок купли-продажи или мены недвижимости нежилого назначения (земельные участки, садовые дома, не завершённые строительством жилые дома) сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента его нотариального удостоверения.

Право собственности же у приобретателя по договору возникает во всех случаях с момента государственной регистрации этого права в органах регистрации (статьи 8 и 223 ГК РФ).

 

О том, какие придётся платить налоги, связанные с недвижимым имуществом, смотрите здесь.