Сделка в простой письменной форме

Заключение сделки в простой письменной форме

С 31 января 1998 года, со дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости стало необязательным. Перечисленные сделки могут совершаться гражданами в простой письменной форме.

Обязательной же является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации ( Регистрационной палате).

Складывающаяся практика установила в целях предотвращения злоупотреблений на рынке недвижимости некоторые дополнительные (не предусмотренные законом) условия-ограничения для сделок, совершаемых в простой письменной форме:

Подписание договора происходит в помещении регистрационной палаты в присутствии специалиста палаты.

Подписание договора через доверенных лиц не допускается, независимо от формы доверенности (простая или нотариальная).

Примечание. Естественно, что данные ограничения, как не основанные на законе, имеют лишь "настоятельно-рекомендательный" характер.

Итак, Вы собрали все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся для заключения договора в простой письменной форме.
Обратите внимание: регистрационная палата не изготавливает тексты договоров для подписания. Стороны должны представить уже готовые к подписанию экземпляры договора. Поэтому остановимся подробнее на требованиях к содержанию договора:

Стороны договора указываются полностью: фамилия, имя, отчество, дата рождения, место жительства (регистрации), данные удостоверения личности (серия и номер паспорта, кем и когда выдан).

Предмет договора. Должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, право на который передаётся по договору. Это адрес объекта, его назначение, полный состав, площадь, в том числе жилая (для недвижимости жилого назначения). Такие сведения берутся из правоустанавливающих документов и справок органов учёта (БТИ, земельного комитета, регистрационной палаты).

Если предметом договора является земельный участок, то должна быть указана также категория земель, к которой отнесён данный участок (пункт 2 статьи 8 ЗК РФ).

Цена в договоре купли-продажи или мены определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже оценочной стоимости недвижимости, указанной в документах органов учёта: справке Ф-11 БТИ и кадастровом плане (выписке из государственного земельного кадастра).
Отметим при этом, что сумма платы за регистрацию (в отличие от услуг нотариусов) никак не зависит от суммы договора.

Порядок и сроки расчёта по договору купли-продажи или мены с доплатой.

Внимание! Если договором предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то это право будет зарегистрировано с обременением. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. Для снятия этого обременения обеим сторонам после полного расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную палату с совместным заявлением о прекращении залога.
Однако, норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает.

В договоре купли-продажи или мены недвижимости жилого назначения необходимо указывать перечень и права лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).

Кроме того в договоре указываются:

реквизиты правоустанавливающего документа отчуждателя;

инвентаризационная (нормативная) стоимость объекта недвижимости со ссылкой на соответствующую справку органа учёта;

сведения о наличии (отсутствии) обременений объекта недвижимости.

Регистрационная палата рекомендует (но не настаивает), чтобы акт передачи имущества по договору купли-продажи или мены изготавливался отдельным документом, а не включался в текст договора.
В отличие от целого объекта недвижимости доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Поэтому при сделках с долей в праве составление передаточного акта не требуется.

Если недвижимое имущесто находится в общей совместной собственности (без определения долей), то для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество необходимо сначала установить режим долевой собственности. В соответствии с пунктом 5 статьи 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению всех участников совместной собственности или (при недостижении согласия) по решению суда.

Примечание. Так как режим долевой собственности в большей мере, чем режим совместной собственности, защищает интересы сособственников и позволяет избежать трудностей при наследовании, можно рекомендовать заключение такого соглашения и в тех случаях, когда совершение каких-либо сделок с долей в праве не планируется.

Итак, текст договора составлен и распечатан в необходимом количестве. В регистрационную палату нужно будет представить экземпляры договора по числу сторон плюс один экземпляр в дело правоустанавливающих документов, хранимое в палате. Кроме того, имейте один-два запасных экземпляра, готовых к подписанию на случай порчи.

Примечание. Если за какую-либо из сторон выступает несколько лиц (например, в случае общей долевой собственности), то по желанию участников сделки количество экземпляров договора может быть увеличено до числа подписывающих его лиц плюс один экземпляр для регистрационной палаты.

Если земельный участок является предметом сделки, то каждый экземпляр договора сшивается с выданным в земельном комитете кадастровым планом (выпиской из государственного земельного кадастра), который становится неотъемлемой частью договора. Следует учитывать, что кадастровый план участка состоит из нескольких листов, и что все эти листы сшиваются с договором. В случае необходимости недостающее количество экземпляров плана изготавливается в ксерокопиях и заверяется нотариально.

Передаточный акт, если он исполнен в виде отдельного документа, также может подшиваться к договору, хотя это и необязательно.

С непривычки сшивание листов договора может представлять определённую трудность. Поэтому приведём здесь рекомендации и по этому поводу.

Возьмите нить длиной ~ 120 см (желательно классического белого или чёрного цвета). Проденьте её в иголку и выравняйте концы нити.

Сложенную стопку листов договора с тыловой стороны проткните иголкой со вдетой нитью на расстоянии ~ 1 см от правого края посередине высоты листа. Иголка окажется с лицевой стороны стопки, а с тыловой оставьте конец сдвоенной нити на ширину листа.

С лицевой стороны, отступив вверх четверть высоты листа, проткните стопку иголкой и протащите за ней нить. Не допускайте провисание нити между отверстиями.

С тыловой стороны пропустите иголку с нитью через первое (центральное по вертикали) отверстие.

С лицевой стороны, отступив вниз четверть высоты листа, проткните стопку иголкой и протащите за ней нить.

С тыловой стороны, обхватив иголкой с нитью "пучок" нитей, входящих в первое (центральное по вертикали) отверстие, сделайте с оставленным концом узелок и отрежьте окончания нитей, оставив "хвостик" длиной ~ 10 см.

Скрепляющая нить опечатывается (заклеивается) поверх узелка листком бумаги размером ~ 3х6 см (желательно той же плотности, что и листы договора). В последующем, при подписании договора, стороны поставят на этом месте свои подписи, причём таким образом, чтобы подпись, начинаясь на листе договора, заканчивалась на листке, которым заклеен узелок нити.

При желании покупателя, он может получить при проведении расчётов расписку продавца в получении денег.
Расписка продавца в получении денег является для покупателя документальным подтверждением произведённых расходов на приобретение недвижимости и поэтому будет ему необходима для получения льготы по налогу на доход (для предоставления имущественного налогового вычета). Нотариального заверения расписка не требует.

Кроме того, в отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:

Письменное согласие на сделку органа опёки и попечительства необходимо:

при отчуждении имущества, собственником которого является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин (статья 37 ГК РФ).

Примечание.
Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) - статьи 28 и 29 ГК РФ.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, признанные судом ограниченно дееспособными, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) - статьи 26 и 30 ГК РФ.

при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (статья 292 ГК РФ в редакции Федерального закона № 54-ФЗ от 15 мая 2001 года).

Согласие выдаётся органом опёки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам.

Если совершается возмездная сделка (продажа или мена) с долей в праве (а не целым объектом), то требуется представить нотариально удостоверенный отказ других сособственников от преимущественного права покупки либо доказательства того, что прошло более месяца со дня их письменного уведомления о предполагаемой сделке, либо обеспечить их присутствие на сделке, чтобы они оформили свой отказ от преимущественного права в регистрационной палате.
При этом, если Ваши отношения с сособственниками не позволяют рассчитывать на их присутствие при сделке или на заблаговременное оформление отказа от преимущественного права, то следует заранее (не менее чем за месяц до планируемой сделки) через любого нотариуса направить всем сособственникам извещение о своём намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых Вы её продаёте. Через месяц после этого Вам следует получить у этого нотариуса Свидетельство о передаче извещения адресатам с указанием на содержание ответов, на него полученных, либо с информацией, что ответов к назначенному сроку не последовало.

Если сторона-отчуждатель отчуждаемый объект создала или приобрела по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную палату необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) стороны-отчуждателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора.
Если сторона-приобретатель приобретает объект по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную палату необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) стороны-приобретателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора.

Такое согласие супруга (-и) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ и может оформляться любым из двух способов, имеющих для регистрационной палаты одинаковое юридическое значение:

в виде заявления о согласии, подлинность подписи под которым засвидетельствована нотариусом;

в виде согласия, удостоверенного нотариусом как односторонняя сделка (при этом брачные отношения проверяются нотариусом по свидетельству о браке).

Наличие (отсутствие) супружеских отношений проверяется в регистрационной палате по штампу в паспорте, по свидетельству о смерти супруга (-и). Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается дополнительно подаваемым в палату соответствующим письменным заявлением.

Если отчуждаемое имущество было получено стороной-отчуждателем в порядке наследования или дарения, то в Представительство МО регистрационной палаты по г.Серпухову требуется предоставить справку из Налоговой инспекции об отсутствии задолженности стороны-отчуждателя по уплате налога с такого имущества.

Теперь, когда все документы готовы к сделке, стороны должны отправиться в Представительство МО регистрационной палаты по г.Серпухову, чтобы подписать там договор и подать заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю.

Кроме того, если подписывается договор:

купли-продажи или мены недвижимости жилого назначения (жилые дома, квартиры);

дарения недвижимости любого назначения,

то регистрации подлежит и сам договор (статьи 558 и 574 ГК РФ). При этом именно с момента государственной регистрации он считается заключённым и вступившим в силу (статьи 425 и 433 ГК РФ).

В случае сделок купли-продажи или мены недвижимости нежилого назначения (земельные участки, садовые дома, не завершённые строительством жилые дома) сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента подписания сторонами.

Право собственности же у приобретателя по договору во всех случаях возникает с момента государственной регистрации этого права в органах регистрации (статьи 8 и 223 ГК РФ).

О том, какие придётся платить налоги, связанные с недвижимым имуществом, смотрите здесь.

btiserp@mail.ru

Сайт управляется системой uCoz