Налоги, связанные с недвижимостью

Отношения в налоговой сфере, так или иначе связанные с правом собственности на недвижимость, можно разделить на следующие группы:

1. Текущие налоги, уплачиваемые собственником недвижимости ежегодно:
   1. Налог на имущество - в отношении квартир, жилых домов, садовых домов и других строений.
   2. Земельный налог - в отношении земельных участков.
2. Налоги, связанные с переходом права собственности и уплачиваемые однократно:
   1. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования.
   2. Налог с имущества, переходящего в порядке дарения.
   3. Налог на доход от продажи имущества.
   4. Налог на доход от приобретения имущества.
3. Льгота по уплате налога на доход (имущественный налоговый вычет) для покупателя недвижимости.
4. Налоговый контроль за соответствием доходам расходов на приобретение недвижимости.
   
   

Рассмотрим теперь перечисленное подробнее.

---

 

Налог на имущество - в отношении квартир, жилых домов, садовых домов и других строений.
(Основание: Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц")

Этот налог исчисляется в процентном отношении к инвентаризационной стоимости, определяемой БТИ по состоянию на 1 января каждого года.
Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" установлены пределы ставок данного налога, в рамках которых представительные органы местного самоуправления определяют конкретные ставки, имея право при этом дифференцировать их размеры в зависимости от типа использования недвижимости и по иным критериям.
В нашем случае конкретные ставки установлены решением решением Совета Депутатов в г.Серпухове Московской области 169/33 от 19.04.2000г. в следующем размере независимо от назначения недвижимости:

Примечание. К нежилым помещениям относятся: торговын палатки, павильоны и прочие помещения, используемые для получения дохода.

Платёжные извещения об уплате налога (налоговые уведомления) вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Если Ваш объект недвижимости расположен в садоводческом товариществе, то извещение об уплате налога будет Вам передано налоговым инспектором через правление садоводства.
Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября, но обычно, в силу незначительности сумм, обязанность по уплате налога исполняется плательщиками досрочно и целиком до 15 сентября. Оплата производится через отделения Сбербанка, либо непосредственно налоговому инспектору. По недвижимости, расположенной не в садоводствах, оплату налога принимают в соответствующих волостных (поселковых) администрациях.

Этот налог не уплачивается:

• Героями Советского Союза и Героями Российской Федерации, а также лицами, награждёнными орденом Славы трёх степеней;
• инвалидами I и II групп, инвалидами с детства;
• участниками гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;
• лицами вольнонаемного состава Советской Армии, Военно - Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшими штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лицами, находившимися в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
• лицами, получающими льготы в соответствии с Законом РФ от 15 мая 1991 года № 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" и Федеральным законом от 26 ноября 1998 года № 175-ФЗ "О социальной защите граждан РФ, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча";
• военнослужащими, а также гражданами, уволенными с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно - штатными мероприятиями, имеющими общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
• лицами, принимавшими непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
• членами семей военнослужащих, потерявших кормильца.
• пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;
• гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;
• родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;
• со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилые), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования;
• с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров;
  
• с не завершённых строительством домов (как жилых, так и садовых);
• со строений, права на которые не зарегистрированы ни в БТИ , ни в регистрационной палате.

Приобретатель по договору уплачивает этот налог с месяца, в котором у него возникло право собственности на приобретённое имущество.
Наследник уплачивает этот налог с момента открытия наследства (т.е. в данном случае с месяца, в котором умер наследодатель).
Собственники новых (завершённых строительством) домов уплачивают налог с начала года, следующего за их возведением (вводом в эксплуатацию).

Земельный налог
(Основание: Закон РФ "О плате за землю")

Необходимо отметить, что ставки земельного налога дифференцированы в зависимости не только от целевого назначения земли, но и от местоположения участка. При этом формирование конкретной ставки налога складывается из решений органов власти всех трёх уровней: федерального, субъекта федерации, местного.
Величина земельного налога корректируется практически каждый год.

Для определения ставки налога в более привычных единицах "рубли за сотку в год" умножьте приведённые значения на 100.

Примечание. Опубликованный 17 декабря 2001 года Федеральный закон "Об индексации ставок земельного налога" (№ 163-ФЗ от 14 декабря 2001 года), на основании которого в 2002 году ставки были увеличены вдвое, не соответствует, на мой взгляд, Налоговому кодексу РФ по порядку введения в действие. Пунктом 1 статьи 5 НК РФ с учётом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление № 5 от 28 февраля 2001 года) установлено, что акт законодательства о налогах вступает в силу с 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, наступающего после окончания месячного срока со дня официального опубликования такого акта. Таким образом, принятие Федерального закона "Об индексации ставок земельного налога" запоздало недели на три.

За земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере.

Платёжные извещения об уплате налога (налоговые уведомления) вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Если Ваш участок расположен в садоводческом товариществе, то уплата налога обычно производится централизованно через правление садоводства, что, однако, не исключает возможности уплачивать земельный налог в индивидуальном порядке через отделения Сбербанка, либо непосредственно налоговому инспектору. По земельным участкам, расположенным не в садоводствах, оплату налога принимают в соответствующих волостных (поселковых) администрациях.
Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября, но обычно, в силу незначительности сумм, обязанность по уплате налога исполняется плательщиками досрочно и целиком до 15 сентября.

От уплаты земельного налога полностью освобождены:

• Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы и "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР";
• участники Великой Отечественной войны, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников Великой Отечественной войны;
• инвалиды I и II групп;
• граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и других радиационных аварий на атомных объектах гражданского или военного назначения, а также в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;
• военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно - штатными мероприятиями и имеющие общую продолжительность военной службы двадцать лет и более;
• члены семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, сотрудников Государственной противопожарной службы, сотрудников учреждений и органов уголовно - исполнительной системы, потерявшие кормильца при исполнении им служебных обязанностей.

Однако, при передаче гражданами, освобождёнными от уплаты земельного налога, земельных участков в аренду (пользование) земельный налог с этих граждан взимается с площади, переданной ими в аренду (пользование).

Земельный налог на впервые выделенные участки исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка.
Приобретатель по договору уплачивает земельный налог с месяца, следующего за месяцем возникновения права собственности на участок.
Наследник уплачивает земельный налог с момента открытия наследства (т.е. в данном случае с месяца, в котором умер наследодатель).

Земельный налог уплачивается не только собственниками участков, но и гражданами, обладающими правом пожизненного наследуемого владения, а также правом постоянного (бессрочного) пользования участками.

Арендаторы земельных участков уплачивают арендную плату. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования
(Основание: Закон РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения")

С унаследованного имущества стоимостью до 850 МРОТ этот налог не взимается. В отношении имущества большей стоимости ставки налога следующие:

Наследниками первой очереди при наследовании по закону являются дети (в том числе усыновлённые), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребёнок умершего, родившийся после его смерти. Внуки наследодателя и их потомки при наследовании по праву представления приравниваются в целях налогообложения к наследникам первой очереди.
Наследниками второй очереди при наследовании по закону являются братья и сёстры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери. Племянники и племянницы наследодателя при наследовании по праву представления приравниваются в целях налогообложения к наследникам второй очереди.

Налог исчисляется с учётом общей стоимости всего (не только недвижимого) подлежащего обложению этим налогом имущества, унаследованного данным физическим лицом от одного наследодателя.
Объектами налогообложения в соответствии со статьёй 2 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" являются: жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом таких изделий, паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах, суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паёв), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении.

Примечание. В период с 13 декабря 1993 года по 2 апреля 2002 года в соответствии с Указом Президента РФ от 7 декабря 1993 года № 2118 "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землёй" налогом на наследство облагались и земельные участки. Данный указ утратил силу согласно Указу Президента РФ от 3 апреля 2002 года № 311. В настоящее время какие-либо правовые основы налогообложения земельных участков, переходящих в порядке наследования, отсутствуют.

Стоимость недвижимого имущества определяется по данным органов учёта (технической инвентаризации), приведённым в соответствующих справках Ф-11.
Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) учитывается на день открытия наследства (день смерти наследодателя). С 16 января 1997 года по 31 декабря 2000 года МРОТ (для исчисления налогов) равнялся 83.49 рублям. С 1 января 2001 года МРОТ (для исчисления налогов) равен 100 рублям.

Приведём пример. Наследник унаследовал от брата имущество общей стоимостью 245 560 рублей. День смерти наследодателя - 15 января 2001 года.
1700 МРОТ = 170 000 рублей; 2550 МРОТ = 255 000 рублей; то есть стоимость имущества между этими двумя уровнями. Брат - наследник второй очереди.
85 МРОТ = 8 500 рублей;
8 500 + ( 245 560 - 170 000) х 20 : 100 = 23 612
Налог на наследство равен 23 612 рублям.

Сумма данного налога в отношении квартир, жилых и садовых домов, дач уменьшается на сумму налога на имущество, подлежащую уплате наследниками до конца года открытия наследства.

Налог на наследство не уплачивается по:

• имуществу, унаследованному от супруга;
• жилым домам, квартирам и паенакоплениям в жилищно-строительных кооперативах, если наследник и наследодатель проживали в этих домах (квартирах) совместно на день открытия наследства;
• жилым домам, квартирам и транспортным средствам, унаследованным инвалидами I и II групп;
• имуществу лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка;
• транспортным средствам, унаследованным членами семей военнослужащих, потерявших кормильца.

Примечания:

1. Условием взимания данного налога в соответствии с пунктом 1 статьи 5 этого закона является выдача нотариусом свидетельства о праве на наследство. Таким образом, наследники, принявшие наследство любым из двух способов (подробнее об этом смотрите здесь), но не заявлявшие о выдаче свидетельства о праве на наследство и соответственно не получавшие такое свидетельство, данный налог не уплачивают. Если же свидетельство о праве на наследство выдавалось в отношении определённой части наследственного имущества, то и налог уплачивается только с этой части.
   Напомним при этом, что для отчуждения унаследованного недвижимого имущества, наследнику будет необходимо получить свидетельство о праве на наследство в отношении этого недвижимого имущества и соответственно уплатить данный налог.
   
   
2. Этот налог не уплачивается вовсе, если право собственности на наследственное имущество признано за наследником решением суда, которое и становится для него правоустанавливающим документом.
   
   
3. Инвалиды I и II групп освобождены от налога на наследство в отношении квартир в силу конституционно-правового истолкования абзаца пятого статьи 4 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", данного в Определении Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2002 года № 13-О, которым подтверждён равный правовой статус таких объектов частной собственности, как жилой дом и квартира.

Уплата налога производится плательщиком на основании платёжного извещения (налогового уведомления), вручаемого ему налоговым органом. Срок уплаты налога - не позднее трёх месяцев со дня вручения извещения.

Примечание. Порядок уплаты налога наследником, проживающим за пределами Российской Федерации, иной: выдача нотариусом свидетельства о праве на наследство такому наследнику допускается только после уплаты им этого налога.

Налог с имущества, переходящего в порядке дарения
(Основание: Закон РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения")

С полученного в дар имущества стоимостью до 80 МРОТ этот налог не взимается. В отношении имущества большей стоимости ставки налога следующие:

Плательщик данного налога - одаряемый, а не даритель.

В случаях, когда в течение года заключаются несколько договоров дарения между одними и теми же физическими лицами - дарителем и одаряемым, налог исчисляется с общей стоимости всего полученного в дар и подлежащего обложению этим налогом имущества по всем договорам.
Объектами налогообложения в соответствии со статьёй 2 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" являются: жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом таких изделий, паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах, суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паёв), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении.

Примечание. В период с 13 декабря 1993 года по 2 апреля 2002 года в соответствии с Указом Президента РФ от 7 декабря 1993 года № 2118 "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землёй" налогом на дарение облагались и земельные участки. Данный указ утратил силу согласно Указу Президента РФ от 3 апреля 2002 года № 311. В настоящее время какие-либо правовые основы налогообложения земельных участков, переходящих в порядке дарения, отсутствуют.

Стоимость недвижимого имущества определяется по данным органов учёта (технической инвентаризации), приведённым в соответствующих справках Ф-11. Однако, если стороны в договоре оценили имущество на большую стоимость, чем указано в справках (что исключительная редкость), то для расчёта налога используется оценка, данная сторонами.
Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) учитывается на день нотариального удостоверения договора дарения. С 16 января 1997 года по 31 декабря 2000 года МРОТ (для исчисления налогов) равнялся 83.49 рублям. С 1 января 2001 года МРОТ (для исчисления налогов) равен 100 рублям.

Приведём пример. Отец подарил дочери жилой дом инвентаризационной стоимостью 84 360 рублей. Дата нотариального удостоверения договора дарения - 27 апреля 2001 года.
80 МРОТ = 8 000 рублей; 850 МРОТ = 85 000 рублей; то есть стоимость имущества между этими двумя уровнями.
(84 360 - 8 000) х 3 : 100 = 2 290.8
С учётом округления дочь должна будет уплатить налог на дарение, равный 2 291 рублю.

Налог на дарение не уплачивается по:

• имуществу, подаренному одним супругом другому;
• жилым домам, квартирам и паенакоплениям в жилищно-строительных кооперативах, если даритель и одаряемый проживали в этих домах (квартирах) совместно на день оформления договора дарения.

Примечание. Любопытно, что из буквального толкования пункта 1 статьи 5 этого закона следует, что данный налог не должен взиматься с имущества, переходящего по договору дарения, совершённому в простой письменной форме.

Уплата налога производится плательщиком на основании платёжного извещения (налогового уведомления), вручаемого ему налоговым органом. Срок уплаты налога - не позднее трёх месяцев со дня вручения извещения.

Примечание. Порядок уплаты налога одаряемым, проживающим за пределами Российской Федерации, иной: выдача нотариусом удостоверенного договора дарения такому одаряемому допускается только после уплаты им этого налога.

Налог на доход от продажи имущества.
(Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ)

Доход, полученный от продажи квартир, жилых и садовых домов, дач, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять и более лет, не облагается налогом полностью.

Доход, полученный от продажи квартир, жилых и садовых домов, дач, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, облагается налогом в части, превышающей 1 000 000 рублей суммарно за год, либо (по желанию налогоплательщика) в части, превышающей фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этой недвижимости.

Ставка налога - 13 %.

Приведённые налоговые освобождения (в терминах НК РФ - налоговые вычеты), установленные подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляются налогоплательщику на основании письменного заявления, подаваемого вместе с налоговой декларацией в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода (года).
При этом статьями 228 и 229 НК РФ на налогоплательщиков-получателей доходов от продажи принадлежащего им имущества возложена обязанность подачи такой налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.
Уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится налогоплательщиком в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.

Примечания.

1. Доход, полученный от продажи имущества нерезидентами РФ, облагается налогом по ставке 30 % в полном объёме без предоставления налоговых вычетов.
2. Следует обратить внимание на предусмотренную статьёй 119 НК РФ налоговую санкцию за неисполнение обязанности по представлению налоговой декларации в установленный срок. Данное правонарушение влечёт взыскание штрафа:
   
   
   • при непредставлении декларации в пределах 180 дней после окончания установленного срока - 5 % неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц с последнего дня установленного для подачи декларации срока, но не менее 100 рублей в целом;
   • при непредставлении декларации в течение более 180 дней после окончания установленного срока - 30 % неуплаченной суммы налога + 10 % за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.

   При этом налоговые санкции взыскиваются с налогоплательщиков только в судебном порядке по иску налоговых органов. До обращения в суд налоговый орган обязан предложить налогоплательщику добровольно уплатить соответствующую сумму налоговой санкции. (Статьи 104 и 114 НК РФ).
   Интересно к тому же, что моментом обнаружения правонарушения в виде непредставления налогоплательщиком в установленный срок налоговой декларации, с которого у налоговых органов возникает право обратиться в суд с иском о взыскании налоговой санкции, предусмотренной статьей 119 НК РФ, МНС России считает день фактической подачи в налоговый орган налоговой декларации и регистрации в налоговом органе представленного с просрочкой документа (Письмо МНС России от 28 сентября 2001 г. № ШС-6-14/734). Из этого разъяснения напрашивается странный вывод: при неподаче декларации вовсе правонарушение обнаружено так и не будет.
   Какая же судьба ожидает налогоплательщиков, которые хотя и обязаны были подавать, но не подали налоговые декларации как продавцы имущества, если налогооблагаемый доход от его продажи с учётом применения налоговых вычетов равен нулю? Станут ли с них взыскивать по 100 рублей штрафа? Практика по итогам предыдущего (2001 год) налогового периода показала, что налоговые органы не уделяли такому правонарушению сколько-нибудь значительное внимание и никаких последствий для данной категории налогоплательщиков не наступило.

Налог на доход от приобретения имущества.
(Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ)

Для полноты картины укажем также на редкие, но тем не менее возможные случаи налогообложения доходов от приобретения недвижимости. Это случаи получения доходов в натуральной форме и в виде материальной выгоды:

• Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от юридического лица, уплачивает не только налог на дарение имущества, но и налог на доход от его приобретения. Ставка налога 13 % от стоимости недвижимости.
  
  
• Налогоплательщик, получивший недвижимость от организации или индивидуального предпринимателя в качестве оплаты труда, либо от третьего лица, но оплаченную полностью или частично за налогоплательщика организацией или индивидуальным предпринимателем, уплачивает налог на доход по ставке 13 % от стоимости (части стоимости) такой недвижимости (статья 211 НК РФ).
  
  
• По ставке 13 % облагается доход от приобретения недвижимости в качестве выигрыша в денежно-вещевой лотерее. (Статья 224 НК РФ в редакции Федерального закона № 57-ФЗ от 29 мая 2002 года.)
  
  
• По ставке 35 % облагается доход от приобретения недвижимости в качестве выигрыша или приза в конкурсе, игре или другом мероприятии, проводимых в целях рекламы товаров, работ и услуг, в части свыше 2000 рублей суммарно по всем таким выигрышам и призам за год (пункт 2 статьи 224 НК РФ).

Примечание. Следует учитывать, что для определения денежного выражения дохода, полученного в натуральной форме в виде недвижимости (в качестве оплаты труда, подарка, выигрыша, приза), используется её рыночная стоимость, которая может не совпадать с инвентаризационной (нормативной) оценкой.

• Материальная выгода, полученная от приобретения недвижимости покупателем, являющимся взаимозависимым лицом по отношению к продавцу (физическому лицу, организации или индивидуальному предпринимателю), облагается налогом по ставке 13 % (статья 212 НК РФ). Материальная выгода определяется как превышение цены идентичного (однородного) товара, реализуемого продавцом в обычных условиях лицам, не являющимся по отношению к нему взаимозависимыми, над ценой реализации налогоплательщику, таковым лицом являющимся.
  
  Примечание. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения являются (статья 20 НК РФ):
  • физические лица, когда одно из них подчиняется другому по должностному положению;
  • физические лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновлённого, а также попечителя и опекаемого;
  • лица, признанные таковыми по решению суда.

  Приведём пример. Строительная организация продала своему работнику квартиру со скидкой, то есть по цене ниже цен реализации квартир с аналогичными характеристиками сторонним лицам. Суд признал организацию и её работника взаимозависимыми лицами. В этом случае материальная выгода в размере, равном скидке, подлежит налогообложению.

  Из смысла пункта 3 статьи 212 НК РФ следует, что для определения и соответственно налогообложения материальной выгоды, полученной покупателем, необходимо наличие неоднократных сделок купли-продажи аналогичного товара, совершённых одним и тем же продавцом в отношении разных лиц. Таким образом, применительно к покупке недвижимости у взаимозависимого физического лица налогообложение материальной выгоды - это исключительно редкий случай.

Если налог на доходы налоговыми агентами удержан не был, то его уплата производится налогоплательщиком по поступлении уведомления из налогового органа равными долями в два платежа: первый - не позднее 30 дней с даты вручения налогового уведомления, второй - не позднее 30 дней после первого срока уплаты. При этом в соответствии со статьями 228 и 229 НК РФ у налогоплательщика возникает обязанность подачи налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения таких доходов.

Примечания.

1. Под налоговыми агентами понимаются организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся для налогоплательщика источниками дохода в РФ.
2. Для нерезидентов РФ ставка налога на доход во всех случаях равна 30 %.

Льгота по уплате налога на доход (имущественный налоговый вычет) для покупателя недвижимости.
(Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ)

Доход налогоплательщика, подлежащий налогообложению по ставке 13 %, может быть уменьшен на суммы, израсходованные на приобретение либо новое строительство квартиры или жилого (но не садового!) дома на территории РФ. Общий размер такого налогового вычета не может превышать 600 000 рублей.
На суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в банках РФ и фактически израсходованным на эти цели, облагаемый по ставке 13 % доход может быть уменьшен без ограничения общего размера такого вычета.

Этот имущественный налоговый вычет (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ) предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления, подаваемого вместе с налоговой декларацией в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода (года), и документов, подтверждающих право собственности на приобретённый (построенный) жилой дом или квартиру, а также платёжных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (например таких, как расписка продавца).

Если данный вычет не использован в налоговый период полностью, то его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Примечания. Буквальное толкование подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ позволяет сделать следующие выводы:

1. Покупатель (застройщик), претендующий на данную льготу, должен продолжать оставаться собственником недвижимости на момент подачи заявления о предоставлении налогового вычета. Отчуждение налогоплательщиком приобретённого (построенного) им объекта недвижимости означает утрату основания для использования этой льготы.
2. Употреблённый в статье 220 термин "приобретение" (а не "покупка") говорит о возможности применения данного вычета и в отношении недвижимости, приобретённой по договору мены с доплатой.

Повторное предоставление такого вычета не допускается.

Данный налоговый вычет не применяется в следующих случаях:

• если оплата расходов на приобретение (строительство) жилья для налогоплательщика производилась за счёт средств работодателя или иных лиц;
• если сделка купли-продажи совершена между лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 НК РФ, т.е. признанными таковыми по решению суда.
  
  Примечание. МНС России в своём письме от 22 марта 2002 года № СА-6-04/341 разъяснило, что взаимозависимость лиц, установленная пунктом 1 статьи 20, в целях статьи 220 НК РФ не учитывается. Таким образом, не являются препятствием для получения имущественного налогового вычета сделки купли-продажи между:
  • лицами, когда одно из них подчиняется другому по должностному положению;
  • лицами, состоящими в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновлённого, а также попечителя и опекаемого.

Отметим также, что имущественный налоговый вычет не предоставляется по доходам, облагаемым по ставкам, отличным от 13 %. К таковым относятся (статья 224 НК РФ в редакции Федеральных законов № 71-ФЗ от 30 мая 2001 года, № 110-ФЗ от 06 августа 2001 года и № 57-ФЗ от 29 мая 2002 года):

1. облагаемые по ставке 35 %
   • стоимость любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг, в части свыше 2000 рублей суммарно за год;
   • страховые выплаты по договорам добровольного страхования жизни, заключённым на срок менее пяти лет, в части свыше суммы внесённых страховых взносов, увеличенных исходя из действующей на момент заключения договора страхования ставки рефинансирования Центрального банка РФ;
   • процентные доходы по вкладам в банках:
     в части свыше ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период, за который начислены проценты, - по срочным пенсионным вкладам, внесённым до 1 января 2001 года на срок не менее шести месяцев;
     в части свыше 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период, за который начислены проценты, - по рублёвым вкладам (за исключением срочных пенсионных вкладов, внесённых на срок не менее шести месяцев);
     в части свыше 9 % годовых - по валютным вкладам;
   • сумма экономии на процентах при получении от организаций или индивидуальных предпринимателей заёмных средств в части превышения 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату получения займа, над процентной ставкой договора займа - по рублёвым займам; в части превышения 9 % годовых над процентной ставкой договора займа - по валютным займам;
     
     
2. облагаемые по ставке 30 % доходы нерезидентов РФ;
3. облагаемые по ставке 6 % дивиденды.

---

 

Налоговый контроль за соответствием доходам расходов на приобретение недвижимости.
(Основание: статьи 86-1, 86-2, 86-3 Налогового кодекса РФ)

Информация о покупке физическим лицом недвижимости направляется в налоговые органы из органов регистрации не позднее 15 дней со дня регистрации.
В случае, если произведённые расходы превышают доходы, заявленные физическим лицом в его декларации за предыдущий налоговый период, или сведения о доходах физического лица за предыдущий налоговый период отсутствуют, налоговые органы в месячный срок направляют письменное требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, потраченных на приобретение недвижимости.
Физическое лицо при получении письменного требования налогового органа обязано в течение 60 дней представить специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на покупку недвижимости.
Лицо, представляющее специальную декларацию, вправе приложить к ней заверенные копии документов, подтверждающих указанные в ней сведения. По требованию налоговых органов составителем специальной декларации должны быть представлены для ознакомления подлинники документов, копии которых были приложены к указанной декларации.

Примечания.

1. Если Вы испытываете затруднение в объяснении части источников средств, то можно указать их в этой декларации как заёмные средства. Учтите, однако, что договор займа между гражданами на сумму в 10 и более МРОТ должен быть заключён в письменной форме, но при этом в качестве подтверждения договора и его условий может выступать и расписка заёмщика о получении определённой суммы денег (статья 808 ГК РФ). У кого и на каких условиях Вы могли занять соответствующую сумму денег - решать Вам.
   Причём займодавец не обязан в свою очередь в рамках этой проверки объяснять налоговым органам происхождение денег, данных взаймы. Но займодавец должен будет уплатить налог (с 01 января 2001 года по ставке 13 %) на доход за полученные проценты по договору займа, если заём не беспроцентный.
   
   Материальная выгода заёмщика, полученная от экономии на процентах за пользование заёмными средствами, подлежит налогообложению (причём по ставке 35 %) только в том случае, если заём получен от организаций или индивидуальных предпринимателей. (Статья 212 Налогового кодекса РФ в редакции ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ" № 166-ФЗ от 29 декабря 2000 года.)
   При заключении же договора беспроцентного займа между двумя физическими лицами, в котором займодавец не выступает как индивидуальный предприниматель, облагаемого налогом дохода нет.
   
   Ещё раз обратим Ваше внимание, что выполняя обязанность по представлению спецдекларации, Вы вправе (но не обязаны!) приложить к ней заверенные копии документов, подтверждающих указанные в ней сведения.
   
   
2. Следует учитывать, что непредставление специальной декларации в установленный срок расценивается МНС России (Письмо МНС России от 28 сентября 2001 г. № ШС-6-14/734) как неправомерное несообщение сведений налоговому органу. Такое правонарушение в соответствии со статьёй 129-1 НК РФ влечёт взыскание штрафа в размере 1000 рублей, а при совершении повторно в течение календарного года - в размере 5000 рублей.
   Напомним при этом, что налоговые санкции (штрафы) взыскиваются с налогоплательщиков только в судебном порядке по иску налоговых органов. До обращения в суд налоговый орган обязан предложить привлекаемому к ответственности лицу добровольно уплатить соответствующую сумму налоговой санкции. (Статьи 104 и 114 НК РФ).
   
   
3. Любопытно, что налоговый контроль, предусмотренный статьями 86-1, 86-2, 86-3 НК РФ, осуществляется только в отношении налоговых резидентов РФ. Расходы нерезидентов РФ данному контролю не подлежат.

---

 

Примечания ко всему разделу.

• В соответствии с пунктом 4 статьи 225 НК РФ сумма налога определяется в полных рублях. При этом сумма налога менее 50 копеек отбрасывается, а 50 копеек и более округляется до полного рубля. Эта норма установлена в отношении налога на доходы физических лиц, но на практике зачастую применяется и в отношении других налогов, уплачиваемых гражданами.
  
  
• Несвоевременная уплата налога приводит к начислению пени за каждый день просрочки в размере, равном одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от неуплаченной суммы налога. При этом общая сумма пеней не ограничена! (Статья 75 НК РФ.)
  
  
• Ставка рефинансирования ЦБ с 17 февраля 2003 года равна 18 %.
• Под нерезидентами РФ понимаются физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации менее 183 дней в календарном году.
  
  
• При отчуждении недвижимого имущества задолженность прежнего владельца по уплате налогов, связанных с этим имуществом, к новому собственнику не переходит.
  
  Однако при наследовании недвижимости к наследникам переходит задолженность наследодателя по поимущественным налогам: налогу на имущество, земельному налогу, налогу с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. При этом наследники отвечают за погашение этой задолженности в пределах стоимости наследственного имущества. (Подпункт 3 пункта 3 статьи 44 НК РФ.)
  
  

btiserp@mail.ru