Садовый дом на неприватизированном земельном участке

Необходимые предварительные замечания:

• Если у Вас нет никаких правоустанавливающих документов ни на садовый дом, ни на земельный участок, если единственное, чем Вы располагаете, - это членская книжка садоводческого товарищества, то переоформление Вашего дома может быть произведено посредством смены членства по правилам, предусмотренным в Вашем садоводстве. Такое переоформление не является сделкой или наследованием в гражданско-правовом смысле.
  Однако Вы можете совершить подразумеваемые действия и официально, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Особенно это рекомендуется при совершении купли-продажи, так как иначе, в случае недобросовестности одной из сторон такой "псевдо-сделки", правовых механизмов защиты интересов пострадавшей стороны может и не оказаться!
  Напомним, что в соответствии со статьёй 550 ГК РФ несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность. Поэтому, совершая "сделку" посредством переоформления членской книжки садоводства, Вы должны быть на 100% уверены в своём партнёре по этой "сделке". Ибо недобросовестной стороне не составит труда доказать, что никакой сделки в правовом смысле не было.
  Официальное оформление наследства в такой ситуации рекомендуется прежде всего тогда, когда наследников несколько, и между ними нет согласия о порядке использования наследственного имущества.

• Возможно, что у Вас уже есть правоустанавливающий документ на садовый дом. Это может быть:

• Справка правления садоводческого товарищества ;
• Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым Вы (или Ваш наследодатель) стали собственником садового дома;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда.

Этот перечень не является исчерпывающим. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.

Обратите внимание также на то, что право собственности на садовый дом в этих случаях должно быть надлежащим образом зарегистрировано.

Если же Вы имеете правоустанавливающий документ на садовый дом, право собственности по которому не зарегистрировано, то Вам необходимо будет осуществить такую регистрацию в регистрационной палате.

Вниманию оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется! Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке своё право на садовый дом, то вероятнее всего без судебного процесса не обойтись. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, и от текущей трактовки законодательства органами регистрации.
Впрочем, если умерший наследодатель, не зарегистрировавший своё право, возводил свой дом сам, а не приобретал его по договору, то шансов на внесудебный порядок наследования значительно больше. Это связано со статьями 266 и 269 Гражданского кодекса РФ: пользователь земельного участка приобретает право собственности на строения, возводимые им для себя с соблюдением установленных правил.
Кроме того, для домов, построенных до 01 января 1995 года, применим пункт 2 статьи 13 действовавшего ранее Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", согласно которому за членами садово-огороднических товариществ были признаны права собственности на принадлежащие им садовые дома.

• Правила в отношении садовых домов, содержащиеся на этой странице, относятся и к недостроенным садовым домам.

  Однако, если на участке имеются только надворные постройки (времянка, хозблок, баня, туалет, забор, колодец, сарай и т.п.), т.е. ни одно из строений не определено техниками БТИ как "садовый дом" или "недостроенный садовый дом", то в таком случае действия в регистрационной палате не совершаются. Право собственности на надворные постройки без основного строения регистрации в регистрационной палате не подлежит.

• При переходе права собственности на садовый дом к новому собственнику переходит в силу закона (статья 35 Земельного кодекса РФ; статьи 271 и 552 Гражданского кодекса РФ) и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у прежнего собственника дома.
  Кроме того, именно собственнику дома принадлежит исключительное право на приватизацию находящегося в муниципальной или государственной собственности земельного участка, на котором расположен дом (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ).
  
  Примечание. Тем не менее, если право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования землёй подтверждено соответствующим свидетельством (актом), то приобретателю рекомендуется при сделке получить от отчуждателя дома нотариально заверенный отказ от такого права.
  
  
• В соответствии со статьёй 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" статус садового дома в садоводческом товариществе может быть изменён на жилой, если этот дом отвечает требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям. Эта процедура чем-то похожа на схему ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию. Её результатом является постановление главы администрации о признании дома жилым, которое становится правоустанавливающим документом. При этом одновременно происходит изменение целевого назначения участка с "для ведения садоводства" на "для индивидуального жилищного строительства" и его приватизация. Таким образом, в этом случае последующее оформление сделки или наследства производится в отношении земельного участка и жилого дома по правилам, изложенным здесь.
  
  Следует отметить, что хотя данная норма и действует с начала 1993 года, широкого распространения она не получила ввиду, вероятно, неинформированности собственников садовых домов о своих правах. А малочисленность претендентов приводит, в свою очередь, к непроработанности самого порядка изменения статуса дома. Но настойчивые добиваются!
  
  
• Большинство собираемых для сделки справок и документов имеет ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки.
  Однако для оформления наследства сроки действия справок значения не имеют, даже если они на них обозначены! Это связано с тем, что информация, содержащаяся в этих справках, даётся на день смерти наследодателя и соответственно уже не изменится.

Перейдём теперь непосредственно к порядку оформления:

1. Получите в правлении Вашего садоводческого товарищества справку если оформляете сделку или наследство. Данная справка должна выдаваться бесплатно (естественно, если у Вас нет долгов по членским взносам).
   Справку рекомендуется получать в двух подлинных экземплярах.
   
   Если у Вас уже есть правоустанавливающий документ на садовый дом, то данная справка понадобится только в налоговой инспекции. Если же правоустанавливающего документа на дом нет, то именно справка правления станет таковым после выполнения нижеследующих этапов.
   
   
2. Закажите в БТИ справку об инвентаризационной стоимости строений, расположенных на участке (форма 11). Получите эту справку в назначенный день.

Стоимость работ по изготовлению справки БТИ заранее назвать не представляется возможным, так как это зависит от сроков исполнения; от удалённости Вашего садового дома (если выезд техниками осуществляется на их машине); от степени сложности планировки дома; от времени, необходимого техникам БТИ на его осмотр; от сезонности и благоприятствовании погодных условий при осмотре. Тем не менее некоторые ценовые ориентиры указать можно.

Существенно снижается стоимость в случае, если инвентаризация Вашего дома проводилась ранее, а перепланировок, возведения новых построек или сноса старых не было, то есть нет необходимости вносить изменения в инвентаризационное дело.

Вместе со справкой Ф-11 Вы получите из БТИ извлечение из технического паспорта на строения для регистрационной палаты (новый либо прежний, предоставленный Вами, со внесёнными в него изменениями или с отметкой об отсутствии изменений), а также Вам вернут поставленные на учёт справку правления садоводческого товарищества или иной правоустанавливающий документ, если ранее такой учёт в БТИ не производился.

3. Закажите в Земельном комитете справку о том, что приватизация земельного участка, на котором расположен дом, не проводилась. Получите эту справку в назначенный день.
   Этот этап можно выполнять параллельно любому другому этапу.
   
   Данная справка не требуется, если у Вас есть документ, удостоверяющий право владения, пользования неприватизированным участком, или договор его аренды.
   
   
4. В Представительстве МО регистрационной палаты (г.Серпухова) Вам необходимо заказать:
• регистрацию права собственности на Ваш садовый дом в случае, если ранее такая регистрация Вашего права не проводилась:

срок исполнения	стоимость
30 дней 7 дней	200 руб. 300 руб.

Кроме того, если садовый дом получен Вами по сделке, которая сама требует регистрации как сделка (это договоры дарения и ренты) и таковой регистрации в соответствующем органе не было, то плата удваивается, так как совершается два регистрационных действия.

Напомним, что регистрация права за умершими не проводится, поэтому при оформлении наследства это действие (регистрация) не совершается.

• выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
  
  Если права на Ваш дом не были зарегистрированы в палате (и это не произойдёт к моменту выдачи выписки), то Вам будет выдано сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей о регистрации прав на данный объект. По степени необходимости для оформления такое сообщение приравнено нотариусами к выписке из ЕГРП.
  
  Срок исполнения не более 5 рабочих дней (фактически - неделя), но при необходимости может быть совмещён со сроком регистрации. Получите заказанный документ в назначенный день. Стоимость выписки (сообщения об отказе) составляет 20 рублей.
  
  В случае, если регистрация права была проведена ранее, выписку (сообщение об отказе) можно заказывать параллельно любому этапу. Но, при этом необходимо учитывать, что выписка (сообщение) из палаты содержит сведения, действительные на момент выдачи, и каждый нотариус сам по-своему будет решать не слишком ли стара представленная Вами выписка (сообщение). Для большинства нотариусов приемлемым оказывается 10-дневный срок с момента выдачи. В случае же просрочки придётся заказывать и оплачивать новую выписку (сообщение). Поэтому рекомендуется её заказывать с расчётом получить к запланированному дню сделки. К оформлению наследства это предостережение не относится.
  
  

Получите заказанные документы в назначенный день.

---

Для оформления сделки в простой письменной форме выписка из ЕГРП (сообщение об отказе) не требуется.
Для оформления сделки в нотариальной форме и для оформления наследства выполните ещё этап №5.

---

5. В налоговой инспекции получите справку об отсутствии задолженности по уплате налогов. Сама справка бесплатна, но необходимо будет погасить имеющиеся долги по уплате налога на Ваш неприватизированный земельный участок, если Ваше садоводство централизованно не оплатило земельный налог, и по уплате налога на строения. Этот этап можно выполнять параллельно этапу №4.

 

---

Итак, теперь у Вас есть все необходимые документы. Перечислим их ещё раз.

1. Правоустанавливающий документ на садовый дом, а если регистрация права собственности проводилась регистрационной палатой, то и Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Справка Ф-11 БТИ;
3. Справка Земельного комитета или документ, удостоверяющий право на неприватизированный земельный участок;
4. Выписка из ЕГРП (сообщение об отказе), выданная регистрационной палатой;
5. Справка из налоговой инспекции.

Технический паспорт на строения, полученный Вами в БТИ (этап №2), требуется только в Предствительстве МО регистрационной палаты (этап №4) и после сделки передаётся Вами новому собственнику (или остаётся у Вас, если Вы оформляете наследство).

Для нотариального удостоверения сделки переходите сюда, а для оформления наследства сюда.

btiserp@mail.ru