Жилой дом на неприватизированном земельном участке

Необходимые предварительные замечания:

• Термин "жилой" означает юридический статус Вашего дома, закреплённый правоустанавливающими документами, а не субъективные представления о пригодности дома для проживания.

• Вы должны иметь на руках правоустанавливающий документ на жилой дом. Это может быть:

• Акт приёмки дома в эксплуатацию, утверждённый постановлением главы местной администрации, в совокупности с договором о возведении индивидульного жилого дома (договором застройки);
• Договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым Вы (или Ваш наследодатель) стали собственником жилого дома;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда.

Этот перечень не является исчерпывающим. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.

Обратите внимание также на то, что право собственности на жилой дом должно быть надлежащим образом зарегистрировано.

Если же Вы имеете правоустанавливающий документ на жилой дом, право собственности по которому не зарегистрировано, то Вам необходимо будет осуществить такую регистрацию в регистрационной палате (смотрите этап №3 порядка оформления).

Вниманию оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется! Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке своё право на жилой дом, то вероятнее всего без судебного процесса не обойтись. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, и от текущей трактовки законодательства органами регистрации.
Впрочем, если умерший наследодатель, не зарегистрировавший своё право, возводил свой дом сам, а не приобретал его по договору, то шансов на внесудебный порядок наследования значительно больше. Это связано со статьями 266 и 269 Гражданского кодекса РФ: пользователь земельного участка приобретает право собственности на строения, возводимые им для себя с соблюдением установленных правил.

• Правила, содержащиеся на этой странице, относятся и к недостроенным жилым домам.
  В случае, если Ваш дом не завершён строительством, у Вас должен быть договор о возведении индивидульного жилого дома (договор застройки), заключённый с соответствующим комитетом администрации г.Серпухова . Этот договор является правоустанавливающим документом в отношении возводимого дома.

  Однако, если на участке имеются (например, после сноса старого дома) только надворные постройки (хозблок, баня, туалет, забор, колодец, сарай и т.п.), т.е. ни одно из строений не определено техниками БТИ как "жилой дом" или "недостроенный жилой дом", то в таком случае действия в регистрационной палате (этап №3) не совершаются. Право собственности на надворные постройки без основного строения регистрации в Представительстве МО регистрационной палате не подлежит.
  
  

• На основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ строения, возведённые без получения необходимых для этого разрешений, признаются самовольными. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Поэтому сделки с такими строениями не могут быть осуществлены без предварительной легализации этих строений. В случае невозможности такой легализации они подлежат сносу.
  В этом, кстати, принципиальное отличие ведения строительства в населённых пунктах от возведения садовых домов в садоводческих товариществах, где на данный момент нет столь строгой регламентации процедуры застройки.
  
  
• В соответствии со статьёй 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" статус садового дома в садоводческом товариществе может быть изменён на жилой, если этот дом отвечает требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям. При этом одновременно происходит изменение целевого назначения участка с "для ведения садоводства" на "для индивидуального жилищного строительства" и его приватизация. Таким образом, в этом случае последующее оформление сделки или наследства производится в отношении земельного участка и жилого дома по правилам, изложенным здесь.
  
  Следует отметить, что хотя данная норма и действует с начала 1993 года, широкого распространения она не получила ввиду, вероятно, неинформированности собственников садовых домов о своих правах. А малочисленность претендентов приводит, в свою очередь, к непроработанности самого порядка изменения статуса дома. Но настойчивые добиваются!
  
  
• Неприватизированный земельный участок, на котором расположен Ваш жилой дом, может находиться у Вас на праве:
  
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного (бессрочного) пользования;
  • аренды.

  В первых двух случаях подтверждением этого может служить государственный акт, удостоверяющий право на земельный участок, в том числе Свидетельство образца 1992 года, хотя и называющееся Свидетельством о праве собственности на землю. В третьем случае подтверждением служит договор аренды с собственником земли (т.е. с органом местной власти - в большинстве случаев). Внимание! Договором аренды может быть предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя участка на отчуждение находящейся на нём недвижимости (пункт 3 статьи 271 и пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

  Примечание. По умолчанию, т.е. если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник жилого дома имеет право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на котором расположен этот жилой дом (пункт 1 статьи 271 ГК РФ).

  Вообще говоря, при переходе права собственности на жилой дом к новому собственнику переходит в силу закона (статья 35 Земельного кодекса РФ; статьи 271 и 552 Гражданского кодекса РФ) и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у прежнего собственника дома. Однако текущая практика показывает, что получить новый документ о пожизненном наследуемом владении и о постоянном (бессрочном) пользовании земельным участком не удаётся (таково нынешнее толкование пункта 2 статьи 20 и пункта 1 статьи 21 ЗК РФ), а новому собственнику дома предоставляются только две возможности: арендовать землю либо приобрести её в собственность.

  Если же отчуждатель жилого дома владеет земельным участком на праве аренды, то он вправе (пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ) передать новому собственнику дома свои права и обязанности по договору аренды в пределах его срока без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды участка не предусмотрено иное. В этом случае ответственным по договору аренды участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

  В любом из перечисленных вариантов новый собственник дома может быть уверен: именно ему принадлежит исключительное право на приватизацию находящегося в муниципальной или государственной собственности земельного участка, на котором расположен дом (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ).

  Примечание. Тем не менее, если право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования землёй подтверждено соответствующим свидетельством (актом), то приобретателю рекомендуется при сделке получить от отчуждателя дома нотариально заверенный отказ от такого права.
  
  

• К сожалению, в настоящее время ввиду неоднозначности крайне неудачно сформулированных положений нового Земельного кодекса РФ отдельные инстанции, задействованные в оформлении, могут чинить препятствия в совершении сделок с жилыми домами, расположенными на неприватизированных участках. Требования этих инстанций сводятся к необходимости предварительной приватизации земельного участка либо заключения договора его аренды с органом местной власти.
  Подобные ограничения, на мой взгляд, не имеют под собой сколько-нибудь значимых законных оснований и грубо нарушают предусмотренное частью 2 статьи 35 Конституции РФ право граждан на распоряжение находящимся в их собственности имуществом - жилыми домами.



• Большинство собираемых для сделки справок и документов имеет ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки.
  Однако для оформления наследства сроки действия справок значения не имеют, даже если они на них обозначены! Это связано с тем, что информация, содержащаяся в этих справках, даётся на день смерти наследодателя и соответственно уже не изменится.

Перейдём теперь непосредственно к порядку оформления:

1. Закажите в БТИ справку об инвентаризационной стоимости строений, расположенных на участке (форма 11). Получите эту справку в назначенный день.

Стоимость работ по изготовлению справки БТИ заранее назвать не представляется возможным, так как это зависит от сроков исполнения; от удалённости Вашего жилого дома (если выезд техниками осуществляется на их машине); от степени сложности планировки дома; от времени, необходимого техникам БТИ на его осмотр и обработку данных ; от сезонности и благоприятствовании погодных условий при осмотре. Тем не менее некоторые ценовые ориентиры указать можно.

Существенно снижается стоимость в случае, если инвентаризация Вашего дома проводилась ранее, а перепланировок, возведения новых построек или сноса старых не было, то есть нет необходимости вносить изменения в инвентаризационное дело.

Вместе со справкой Ф-11 Вы получите из БТИ извлечение из технического паспорта на строения для регистрационной палаты (если он просрочен, то есть прошло 6 месяцев, выдается новый или справки об отсутствии изменений плюс прежний ), а также Вам вернут поставленный на учёт правоустанавливающий документ, если ранее такой учёт в БТИ не производился.

2. Закажите в Земельном комитете справку о том, что приватизация земельного участка, на котором расположен дом, не проводилась. Получите эту справку в назначенный день.
   Этот этап можно выполнять параллельно любому другому этапу.
   
   Данная справка не требуется, если у Вас есть документ, удостоверяющий право владения, пользования неприватизированным участком, или договор его аренды.
   
   
3. В Представительстве МО регистрационной палате Вам необходимо заказать:

• регистрацию права собственности на Ваш жилой дом в случае, если ранее такая регистрация Вашего права не проводилась:

срок исполнения	стоимость
30 дней 7 дней	200 руб 300 руб

Кроме того, если жилой дом получен Вами по сделке, которая сама требует регистрации как сделка (это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты - для завершённого строительством дома; это договоры дарения, ренты - для недостроев) и таковой регистрации в соответствующем органе не было, то плата удваивается, так как совершается два регистрационных действия.

Напомним, что регистрация права за умершими не проводится, поэтому при оформлении наследства это действие (регистрация) не совершается.

• выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
  
  Если права на Ваш дом не были зарегистрированы в палате (и это не произойдёт к моменту выдачи выписки), то Вам будет выдано сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей о регистрации прав на данный объект. По степени необходимости для оформления такое сообщение приравнено нотариусами к выписке из ЕГРП.
  
  Срок исполнения не более 5 рабочих дней (фактически - неделя), но при необходимости может быть совмещён со сроком регистрации. Стоимость выписки (сообщения об отказе) составляет 20 рублей.
  
  В случае, если регистрация права была проведена ранее, выписку (сообщение об отказе) можно заказывать параллельно любому этапу. Но, при этом необходимо учитывать, что выписка (сообщение) из палаты содержит сведения, действительные на момент выдачи, и каждый нотариус сам по-своему будет решать не слишком ли стара представленная Вами выписка (сообщение). Для большинства нотариусов приемлемым оказывается 10-дневный срок с момента выдачи. В случае же просрочки придётся заказывать и оплачивать новую выписку (сообщение). Поэтому рекомендуется её заказывать с расчётом получить к запланированному дню сделки. К оформлению наследства это предостережение не относится.
  
  Для оформления сделки в простой письменной форме выписка из ЕГРП (сообщение об отказе) не требуется.
  
  Уточняйте у выбранного Вами нотариуса перечень необходимых документов!
  
  

Получите заказанные документы в назначенный день.

4. Получите в администрации города, на территории которого находится Ваш завершённый строительством жилой дом, справку Ф-9 о зарегистрированных (прописанных) лицах в жилом доме либо об их отсутствии. Эта справка указание на срок действия не имеет, поэтому рекомендуется (в интересах другой стороны сделки) получать её ближе ко дню подписания договора. По недостроям такая справка не выдаётся.
   При оформлении наследства эта справка не требуется.

Для оформления сделки в простой письменной форме собранных документов достаточно. Для оформления сделки в нотариальной форме и для оформления наследства выполните ещё этап №5.

5. В налоговой инспекции получите справку об отсутствии задолженности по уплате налогов. Сама справка бесплатна, но необходимо будет погасить имеющиеся долги по уплате налога на строения и землю. Этот этап можно выполнять параллельно этапу №3.

Итак, теперь у Вас есть все необходимые документы. Перечислим их ещё раз.

1. Правоустанавливающий документ на жилой дом, а если регистрация права собственности проводилась регистрационной палатой, то и Свидетельство о государственной регистрации права;
2. Справка Ф-11 БТИ;
3. Справка Земельного комитета или документ, удостоверяющий право на неприватизированный земельный участок;
4. Выписка из ЕГРП (сообщение об отказе), выданная регистрационной палатой;
5. Справка Ф-9 (при оформлении сделок с завершёнными строительством жилыми домами);
6. Справка из налоговой инспекции.

Технический паспорт на строения, полученный Вами в БТИ (этап №1), требуется только в регитсрационной палате (этап №3) и после сделки передаётся Вами новому собственнику (или остаётся у Вас, если Вы оформляете наследство).

Для нотариального удостоверения сделки переходите сюда, а для оформления наследства сюда.

btiserp@mail.ru